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日本人がインドネシアで不動産を購入する時の注意点

PropertyAccess Team |

この記事の3つのポイント

インドネシアでは、外国人は土地利用権ではなく、住宅の使用権のみ購入できる
外国人がインドネシアで購入できる物件の最低価格は州ごとに異なり、高級住宅に限定される
不動産の支払いはインドネシア・ルピアの準備が必要

▶前回の記事:政治・経済からみた投資環境(インドネシア編

前回はインドネシアを政治と経済、および人口の観点からご紹介しました。今回は、インドネシアで外国人が不動産を購入することについて、詳しくご紹介します。

背景と条件

インドネシアの不動産購入は、2014年ごろまで外国人にとって難しい状況でした。それが、2015年に発布された外国人の住宅所有に関する政令で、以下の通り規制緩和が行われました。
・原則25年間だった使用権が、延長や更新等により合計80年間可能
・外国人と結婚したインドネシア人に土地利用権を許可

インドネシアでは、外国人による不動産購入に対して規制緩和への期待が高まっていますが、いまだにインドネシア人が持つ土地利用権ではなく、住宅の使用権を認めるにとどまっているのが現状です。
また、外国人が購入できる物件の最低価格が州ごとに定められています。実質的には、外国人による不動産購入は高級住宅に限定されています。

例えば…
・首都のジャカルタ:戸建ては100億ルピア以上、アパートメントは30億ルピア以上
・バリ:戸建ては50億ルピア以上、アパートメントは20億ルピア以上
(100ルピア=約0.8円)

不動産の種類と特徴

アパートメント:日本で言うところの、分譲マンションです。高層でプールやジムが付いていたり、セキュリティも充実しており、外国人が購入する物件としては一番人気で一般的です。
タウンハウス:郊外にあることが多いため、アパートメントと比べて周辺環境が不便になることがあります。
戸建住宅:アパートメントと比べると、敷地面積が広いことが特徴です。そのため、警備員やメイドなど、管理のための手間やコストがかかります。

手続きの流れと注意点

不動産購入の手続きと、その注意点について見ていきましょう。

インドネシアでの不動産購入の大まかな流れとしては、まず購入したい物件を見つけたら、予約金を支払います。その後、購入の契約を締結し、スケジュールに沿って支払いを行います。物件の引渡し後、一般的には数ヶ月で登記が完了します。なお、外国人はインドネシアの銀行ローンを組むことが、現状では難しくなっています。

インドネシアでは、既存物件に対して購入代金の一括払いが一般的になっています。ただし、建設予定や建設中などの「プレビルド」と呼ばれる新築物件の場合は、分割払いが可能となっていますので、最初から多くの資金を準備する必要がありません。また、分割支払いの途中において、第三者への譲渡も可能です。なお、インドネシアの新築物件は、建設される数年前から売り出しが始まり、完成前に部屋が完売することが多いようです。

内覧の注意点
インドネシアの首都・ジャカルタは、交通渋滞が激しいことで有名です。渋滞を考慮し、1日に内覧できる物件数は、絞り込む必要があります。特に、限られた時間内で物件の内覧と決定を行う必要がある場合は、事前の情報収集や検討が必須となります。

プレビルド購入の注意点
プレビルド物件は、少ない資金でも人気の物件を格安に購入できる方法として重宝します。一方で、完成しないリスクもあるため、メリットとデメリットを考慮した上で購入を決定することが重要になります。

支払いの注意点
インドネシアでは、国内消費において外貨での決済を制限しています。不動産購入の際の支払いも基本的にはインドネシア・ルピアとなりますので、準備が必要になります。

懸念点

インドネシアでは、外国人に対する規制緩和の発表により、不動産の人気が高まってきている一方で、懸念点もあります。

インドネシアでは、外国人に所有権が与えられていないため、外国人が合法的に土地を所有することはできません。外国人が借地権の形で土地を借りていても、ある日突然、法律が変わって権利がなくなる可能性も考えられます。政治が安定していない国では、法改正のリスクを伴います。

また、現状では現地の銀行でローンを組むことが難しく、日本の銀行で融資を受けるしかない状況です。日本の銀行で融資を受ける場合は、円で借入をしてインドネシア・ルピアの資産を保有することになるため、為替変動リスクが伴うことには留意する必要があります。

次回は

不動産に関して規制緩和が進むインドネシア。不動産取引の活性化が進む国として、今後も注目です!
次回は、インドネシアの不動産で人気エリアの紹介と、エリアごとの特徴などを紹介する予定です。引き続きお付き合いください。

▶次回の記事:インドネシア不動産人気エリアマップ

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